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「親から実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」「空き家になった実家をどうすればいいか、何から手をつければいいかわからない」——そんなお悩みを抱えていませんか？
こんにちは、くらりあメディア編集部のくららです。
相続した空き家は、放置すればするほど税金や管理の負担が重くなり、建物の価値もどんどん下がっていきます。一方で、正しい手順を知っていれば、実家を売ることは決して難しいことではありません。
この記事では、相続した空き家（実家）を売却する手順・かかる費用・放置するリスク、そして売却以外の活用方法まで、できるだけかみくだいて解説します。ぜひ最後までご覧ください。
相続した空き家を放置する3つのリスク
「いつか考えよう」と先延ばしにしがちな空き家問題。しかし放置には、はっきりとしたデメリットがあります。
①税金の負担がずっと続く・増えることも
空き家にも毎年、固定資産税がかかります。さらに、管理されていない危険な空き家として自治体から「特定空家」に指定されると、住宅用地の軽減特例が外れ、固定資産税が最大6倍程度に跳ね上がる場合があります。
②空き家の管理に手間とお金がかかる
空き家の管理は想像以上に大変です。定期的な換気・通水・草木の手入れ・郵便物の整理をしないと、家はあっという間に傷みます。遠方に住んでいる場合は通うだけで交通費がかかり、空き家管理の代行サービスを頼めば月数千円〜の費用が継続的に発生します。
③老朽化で資産価値が下がり、近隣トラブルの恐れも
人が住まない家は傷みが早く、売れるはずだった家も年々価値が下がっていきます。屋根や外壁の落下・倒壊などで近隣に被害を出せば、所有者が責任を問われる可能性も。空き家は「早めに方針を決める」ことが何より大切です。
売却の前に！必要な遺産相続手続き
実家を売る前に、避けて通れないのが遺産相続手続きです。ここでつまずく方がとても多いので、順番に整理します。
①相続人と遺産分割の内容を確定する
まず、遺言書の有無を確認し、相続人全員で「誰がこの家を相続するのか」を決めます（遺産分割協議）。兄弟間で意見が分かれる、連絡が取れない相続人がいる——そんな場合は、相続に強い弁護士への相談が安心です。
「いきなり弁護士はハードルが高い…」という方は、自治体や弁護士会が行っている相続の無料相談から始めるのがおすすめです。遺産相続の無料相談窓口は各地にあり、相続弁護士に無料相談できる機会も意外と多くあります。
②家の名義変更（相続登記）を行う
相続した家は、亡くなった方の名義のままでは売却できません。必ず「相続登記」という家の名義変更の手続きが必要です。
しかも、2024年4月から相続登記は義務化されました。相続を知った日から原則3年以内に登記をしないと、過料（罰金のようなもの）の対象になる可能性があります。手続きは法務局で自分でもできますが、書類集めが大変なので、司法書士に依頼する方が多いです。
③相続不動産の評価を把握する
相続税の申告が必要かどうかを判断するためにも、相続不動産の評価を把握しておきましょう。不動産の価値には「固定資産税評価額」「相続税路線価」「実際に売れる価格（市場価格）」など複数のものさしがあり、それぞれ金額が異なります。
相続税の申告期限は、相続を知った日の翌日から10か月以内。計算や特例の適用は専門知識が必要なので、相続に強い税理士への相談がおすすめです。税理士の相続相談は初回無料の事務所も多いので、早めに活用しましょう。
相続した空き家を売却する2つの方法
名義変更まで終われば、いよいよ売却です。実家を売る方法は、大きく分けて2つあります。
①仲介で売る｜時間をかけて高く売りたい方向け
不動産会社に買主を探してもらう方法です。市場価格に近い金額で売れる可能性がある一方、買主が見つかるまで数か月〜1年以上かかることもあります。立地が良く、建物の状態も悪くない実家なら仲介が向いています。
②買取で売る｜早く・確実に手放したい方向け
不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介より価格は下がる傾向がありますが、最短数日〜数週間で現金化でき、買い手探しの手間がありません。
特に、築年数が古い・再建築不可・残置物（家財）が残ったまま——そんな「売りにくい家」は、訳あり物件に対応した買取業者の方がスムーズです。古民家物件として趣のある家は、古民家を扱う業者に相談すると思わぬ値が付くこともあります。
売却にかかる費用と税金
実家の売却には、主に次のような費用がかかります。
- 仲介手数料：仲介で売る場合（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限の目安）
- 登記関連費用：相続登記の登録免許税・司法書士報酬など
- 印紙税：売買契約書に貼る印紙代
- 譲渡所得税：売却益が出た場合にかかる税金
古い家を更地にして売る場合は、空き家の解体費用も必要です。木造住宅でおおよそ坪3〜5万円、30坪なら100〜150万円程度が目安ですが、立地や建物の状態で大きく変わります。なお、更地にすると固定資産税が上がる場合があるため、解体のタイミングは慎重に判断しましょう。
また、相続した空き家の売却には、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（いわゆる空き家特例）があります。適用条件が細かいため、相続税理士や税務署に確認するのがおすすめです。
売却以外の選択肢｜空き家の活用方法
「思い出のある実家を売るのはまだ決心がつかない」という方のために、空き家活用の選択肢もご紹介します。
賃貸・古民家として貸し出す
状態の良い家なら、リフォームして賃貸に出す方法があります。最近は古民家の格安物件を探してカフェや民泊、移住先として活用したい人も増えており、古い家ならではの需要も。空き家活用を専門にする株式会社・企業も登場していて、サブリース（借り上げ）や活用プランの提案をしてくれるサービスもあります。
「うちの実家、リフォームしたらいくらかかるんだろう？」という方は、厳選された優良業者にまとめて無料で見積もりを依頼できるサービスを使うと、費用感がつかみやすくなりますよ。
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空き家バンク・無料譲渡という方法も
自治体の「空き家バンク」に登録して買い手・借り手を探す方法や、空き家の無料貸し出し・無料譲渡（いわゆる「家、タダであげます」「0円物件」）という選択肢もあります。
ただし、空き家を無料で譲る場合でも、受け取った側に贈与税がかかったり、契約書をきちんと交わさないとトラブルになったりすることがあります。「タダだから簡単」とは限らないので、進める際は専門家に確認しましょう。
解体して土地として活用する
建物の傷みが激しい場合は、解体して駐車場や資材置き場など土地として活用する方法もあります。ただし前述のとおり解体費用と固定資産税の変化を踏まえて、売却と比較して判断するのがおすすめです。
よくある質問
Q. 名義変更をしないまま売却できますか？
A. できません。亡くなった方の名義のままでは売買契約ができないため、先に相続登記（家の名義変更）を済ませる必要があります。
Q. 実家が遠方で、何度も通えません。
A. 買取であれば、現地の立ち会いが最小限で済むケースが多くあります。残置物（家財）ごと買い取ってくれる業者もあるので、遠方の方ほど買取が向いています。
Q. 誰に相談すればいいかわかりません。
A. お悩みの内容によって相談先が変わります。相続人同士のもめごとは弁護士、相続税の計算・申告は税理士、登記は司法書士、家の売却・活用は不動産会社や自治体の空き家相談窓口が目安です。多くの自治体・専門家団体が相続相談・空き家相談の無料窓口を設けているので、まずはそこから始めると安心です。
まとめ｜空き家は「早めの行動」がいちばんの節約
相続した空き家の売却は、①相続人と分割内容の確定 → ②家の名義変更（相続登記）→ ③相続不動産の評価の把握 → ④仲介か買取かを選んで売却、という流れで進みます。
空き家は持っているだけで税金と管理の負担が続き、時間が経つほど選択肢が減っていきます。「売る・貸す・活用する」のどれを選ぶにしても、早めに動くことがいちばんの節約です。まずは無料相談などを活用して、できるところから一歩を踏み出してみてくださいね。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。税金・法律に関する個別の判断は、必ず税理士・弁護士などの専門家や各窓口にご確認ください。
